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ThemenportalMietpreisbremse und Maklercourtage

Die Mietpreisbremse regelt, dass Wohnraum auch in Zukunft für Sie bezahlbar bleibt. Auf diesem Themenportal informieren wir Sie umfassend über die Regelungen und den Umsetzungsstand in Ihrem Bundesland.

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»Die Mietpreisbremse wird dazu beitragen, dass Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben.«

Heiko Maas
Bundesminister der justiz und für Verbraucherschutz

Thüringen Hessen Rheinland-Pfalz Baden Würtemberg Bayern Saarland Sachsen Nordrhein-Westfalen Sachsen-Anhalt Niedersachsen Bremen Hamburg Schleswig-Holstein Mecklenburg-Vorpommern Brandenburg Berlin

Baden-WürttembergBaden-Württemberg

Am 1. November 2015 eingeführt

BayernBayern

Am 1. August 2015 eingeführt

BerlinBerlin

Am 1. Juni 2015 eingeführt

BrandenburgBrandenburg

Am 1. Januar 2016 eingeführt

BremenBremen

Am 1. Dezember 2015 eingeführt

HamburgHamburg

Am 1. Juli 2015 eingeführt

HessenHessen

Am 27. November 2015 eingeführt

Mecklenburg-VorpommernMecklenburg-Vorpommern

Einführung wird geprüft

NiedersachsenNiedersachsen

Am 1.Dezember 2016 eingeführt

Nordrhein-WestefalenNordrhein-Westfalen

Am 1. Juli 2015 eingeführt

Rheinland-PfalzRheinland-Pfalz

Am 8. Oktober 2015 eingeführt

SaarlandSaarland

Einführung wird geprüft

SachsenSachsen

Einführung wird geprüft

Sachsen-AnhaltSachsen-Anhalt

Einführung wird geprüft

Schleswig-HoltsteinSchleswig-Holstein

Am 1. Dezember 2015 eingeführt

ThüringenThüringen

Am 31. März 2016 eingeführt

Häufige Fragen und Antworten

Welche Konsequenzen hat es, wenn gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird?

Antwort

Es gibt doch auch heute schon eine 15%-Bremse. Wozu jetzt noch eine Regelung?

Antwort

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Antwort

Fakten auf einen Blick

Gesetzliche Regelung

Was wird geregelt?

Die Mietpreisbremse wird einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen. Wer Geld investiert, soll damit weiterhin auch Geld verdienen können. Aber: Wohnungen sind keine reine Ware, sie sind das Zuhause von Menschen.

Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

Ein Beispiel:
Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem „Szenegebiet“ entwickelt hat, betrug 5,50 € / qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 9,00 € / qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete (nur) bei 6,00 € / qm liegt. Soll die Wohnung A nun (nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse) wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 € / qm anheben. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten gedämpft.


Die Länder werden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen.
Für mehr bezahlbare Wohnungen sollen nicht nur Mieten begrenzt werden, sondern auch Investitionen in den Neubau gefördert werden. Um die hohe Investitionsbereitschaft in diesem Sektor zu erhalten, sind Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkung der Miethöhe vermieten. Hierdurch werden nicht nur Investitionen in den dringend notwendigen Bau von Wohnungen gesichert, sondern auch umfassende Planungssicherheit geschaffen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Vermieter können sich außerdem auf einen Bestandsschutz verlassen: Es ist vorgesehen, dass eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung weiter verlangt werden darf. Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in diesen Gebieten, wo die Mieten wirklich ein Problem sind. Die Mietpreisbremse wird in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Diese Gebiete sollen die Länder festlegen dürfen. Die Festlegung durch die Länder ist sachgerecht. Sie können die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt gut einschätzen und auf Veränderungen der Mieten reagieren.


Die Entwicklung der Mieten verläuft in Deutschland sehr unterschiedlich. Es gibt Großstädte mit entspanntem Wohnungsmarkt, in denen die Bevölkerung zurückgeht, zugleich aber auch kleinere und mittlere Zentren, wo die Wiedervermietungsmieten drastisch steigen.


Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo ein „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht. Das Gesetz zur Mietpreisbremse bestimmt die Voraussetzungen für die Festlegung dieser Gebiete und nennt vier Indikatoren dafür, wann ein „angespannter Wohnungsmarkt“ angenommen werden kann.


Ein Bundesland kann mehrere solcher Rechtsverordnungen erlassen oder in einer Rechtsverordnung mehrere Gebiete mit jeweils unterschiedlichen Zeiträumen bestimmen. Ein Gebiet darf aber nur für höchstens fünf Jahre zu einem „angespannten Wohnungsmarkt“ bestimmt werden. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung ist, dass die Landesregierung darlegt, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Darüber hinaus muss sie erklären, welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Wie lange können die Bundesländer von der Möglichkeit, eine solche Rechtsverordnung zu erlassen, Gebrauch machen?


Die Ermächtigung der Länder durch Rechtsverordnung festzulegen, wo die Regelungen der Mietpreisbremse Anwendung finden, wird befristet bis zum 31. Dezember 2020. Zudem dürfen die Regelungen der Mietpreisbremse in keinem Gebiet länger als fünf Jahre gelten. Sobald die Regelungen zur Mietpreisbremse mindestens drei Jahre gelten, werden die Regelungen im Hinblick auf den Wohnungsmarkt untersucht werden, ob sie ihren Zweck erfüllen und weiter notwendig sind.


Die Länder können also ab Inkrafttreten des Gesetzes bis einschließlich 31.12.2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wird.


Aber: Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Ermächtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam.

Kritik und Antworten

Ist die Mietpreisbremse
überhaupt erforderlich?

Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamts sind die Mieten in Deutschland nicht sehr stark gestiegen. Aber der bundesweite Durchschnittswert sagt nichts über die Preisentwicklung auf den problematischen Teilmärkten aus – und nur um diese geht es bei der Mietpreisbremse. Vor allem in den boomenden Großstädten sind Preissprünge von 20, 30 oder 40 Prozent bei Wiedervermietungen an der Tagesordnung. Genau für diese Gebiete ist die Mietpreisbremse anwendbar.

Es gibt doch auch heute schon eine 15%-Bremse. Wozu jetzt noch eine Regelung?


Seit dem 1. Mai 2013 können zwar die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die so genannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt aber nur für bestehende Mietverträge, nicht jedoch beim Vertragsschluss für Wiedervermietungen. Sie regelt auch nur, in welcher Geschwindigkeit eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung gilt dies nicht.

Kann die Mietpreisbremse auch die Wohnungsknappheit beseitigen?


Die Mietpreisbremse ist ein Element einer umfassenden Bau- und Wohnungspolitik dieser Bundesregierung. Sie soll dafür sorgen, dass in angespannten Wohnlagen in Zukunft die Mieten nur maßvoll steigen. Weitere Elemente dieser Politik sind im Koalitionsvertrag beschrieben, insbesondere die Stärkung des Wohnungsbaus, eine aktive Liegenschaftspolitik, um Bauland verfügbar zu machen, die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren. Die Bundesregierung stellt mehr als eine halbe Milliarde Euro jährlich für sozialen Wohnungsbau bereit. Dieses Maßnahmenbündel soll in Zukunft dafür sorgen, dass die Rahmenbedingungen für alle am Mietmarkt Beteiligten verbessert werden und sich dann auch die Marktlage in den derzeitigen Ballungsräumen wieder entspannt, also vor allem in den zentralen Quartieren der Großstädte.

Praktische Umsetzung

Wie erfährt der Mieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Dabei hilft der örtliche Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. Viele Großstädte haben sogenannte qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind. In den meisten Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gelten wird, wird es zumindest einfache Mietspiegel geben. Auch diese sind eine gute Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung.
Wo es keinen Mietspiegel gibt, können ggf. Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete herangezogen werden.


Soweit für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebliche Tatsachen dem Mieter nicht zugänglich sind, aber der Vermieter über diese Tatsachen unschwer Auskunft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen zu können. Dies betrifft z.B. die Höhe der Vormiete.

Kann die Mietpreisbremse nicht leicht umgangen werden, indem Vermieter z.B. einen überhöhten Abstand fordern oder Schwarzgelder kassieren?


Die übergroße Zahl der Bürgerinnen und Bürger ist rechtstreu. Das gilt natürlich auch für Vermieter und Mieter. Rechtsverstöße lassen sich letztlich nie ganz ausschließen und sie wären gegebenenfalls zu ahnden – das kann aber kein Argument dagegen sein, eine regelungsbedürftige Sache zu regeln.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?


Ja – allerdings muss er einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse vorher rügen. Zurückverlangen kann er nur die zu viel gezahlte Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Zu den Ausnahmen: Wie genau werden „Neubau“ und „umfassende Modernisierung“ definiert?


Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Finden auch nicht umfassende Modernisierungen Berücksichtigung?


Ja, diese Modernisierungen können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie rechtfertigen einen weiteren Zuschlag über die 10 Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus. Denn es ist sinnvoll, dass der Vermieter in die Wohnung investiert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist und bevor der neue Mieter die Wohnung übernimmt. Deshalb soll dies bei der Kalkulation der Miete auch honoriert werden.

Welche Konsequenzen hat es, wenn gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird?


Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Es ist – wie auch sonst im Vertragsrecht – Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen. Im Zweifel sollten sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.
Neben den privatrechtlichen Vorschriften gibt es auch eine Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5), die für eine unangemessen hohe Mietforderung eine Geldbuße vorsieht. Außerdem regelt § 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs den so genannten „Mietwucher“. Danach wird mit Geldstrafe oder mit
Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren bestraft, wer besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu erhalten.

Das Bestellerprinzip

Wer bestellt, der bezahlt!

Bislang ist es so, dass gerade in Ballungsgebieten, in denen Mietwohnungen knapp sind, freie Mietobjekte häufig nur noch über Wohnungsmakler angeboten werden. Wohnungssuchende haben oftmals keine realistische
Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das allgemein geltende Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt. soll nunmehr sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt; in der Praxis ist dies bislang meist der Vermieter. Eine von dieser Neuregelung abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zudem ist ein Verstoß bußgeldbewehrt.

Wie soll verhindert werden, dass Vermieter die Kosten für den Makler auf andere Weise auf den Mieter übertragen?


Es gibt keinen Beleg dafür, dass Vermieter tatsächlich über andere Wege die Kosten des Maklers an den Mieter weiterreichen werden und können. Der Vermieter kann zum Beispiel nicht Einrichtung oder Inventar zu überhöhten Preisen verkaufen, um so die Kosten wieder „hereinzuholen“. In einem solchen Fall ist die Entgeltvereinbarung schon nach dem geltenden Wohnraumvermittlungsrecht unwirksam, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Die Möglichkeit eines Aufschlags auf die Miete wird künftig auch dadurch beschränkt, dass bei einer Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Steigerung nur auf maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen darf. Die Bundesregierung wird die Wirkungen des Gesetzes überprüfen, um möglichen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken.

Welches Recht gilt, wenn ich als Wohnungssuchender bereits vor dem Inkrafttreten der Regelungen zum Bestellerprinzip einen Maklervertrag schließe, weitere Leistungen (z. B. die Besichtigung) aber erst danach erfolgen
oder der Mietvertrag erst danach geschlossen wird?


Das Gesetz enthält hinsichtlich dieser Frage keine ausdrückliche Regelung. In einem solchen Fall bestimmt sich die Rechtslage nach den allgemeinen Bestimmungen. Entsprechend einem allgemeinen Rechtsgedanken ist das zum Zeitpunkt des Vetragsschlusses geltende Recht maßgeblich. Das bedeutet: Haben die Parteien den Maklervertrag vor dem Inkrafttreten der Neuregelung geschlossen, bleiben daher grundsätzlich die bisherigen Vorschriften maßgebend. In diesem Fall kann der Makler also vom Wohnungssuchenden auch weiterhin eine vereinbarte Zahlung verlangen.

Seit wann gilt das Bestellerprinzip?

Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 5. März 2015 beschlossen. Das Gesetz wurde am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Weitere Informationen

Mietpreisbremse und Maklercourtage

Mietpreisbremse und Maklercourtage

Broschüre mit allen Informationen sowie Fragen und Antorten zur neuen Mietpreisbremse und der Maklercourtage.

Mietpreisbremse und Maklercourtage(PDF, 1MB, Datei ist nicht barrierefrei)

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Die Mietpreisbremse

In diesem Erklärvideo erfahren Sie die wichtigsten Infos zu den Neuen Regelungen im Mietrecht und dem Bestellerprinzip.

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